海南旅游海岛投资：浪大、坑深、慎行！-特色小镇研究院
本文从无居民海岛利用的源头出发，从历年的政策解读到旅游娱乐海岛成本分析、营收分析，最后给出相应的海南旅游海岛投资建议，总体而言，暴利时代已经结束，海南旅游海岛投资浪大、坑深，需慎行！
（一）政策梳理：风起《海岛保护法》
《中华人民共和国海岛保护法》（简称《海岛保护法》）由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2009年12月26日通过，自2010年3月1日起施行。自此之后，海岛开发开始进入人们的眼中，成为企业或私人能够介入的空间，“岛主梦”开始吹进中国。
2011年4月20日，国家海洋局印发了《无居民海岛开发利用审批试行办法》(国海岛字〔2011〕225号)，为海岛开发提出了可操作的流程，一场轰轰烈烈的民间海岛开发热形成。
2011年11月8日，国家海洋局公布了第一批开发利用无居民海岛名录，第一批开发利用无居民海岛176个，其中广东省60个、福建省50个、浙江省31个、辽宁省11个、广西区11个、海南省6个、山东省5个、江苏省2个。
同日，全国首个无居民海岛使用权证书落户浙江省宁波市象山县旦门山岛魔女的赎罪。2011年11月11日，浙江省宁波市举行全国无人海岛第一拍——浙江象山大羊屿使用权出让拍卖会，进行岛屿招拍挂出让。使用期限为50年的大羊屿，以1500万价格起拍，500万保证金，整个拍卖过程持续3分31秒落槌，被宁波高宝投资有限公司以2000万元竞得。
2016年，国家海洋局印发了《无居民海岛开发利用审批办法》（国海发〔2016〕25号），从国家层面确定了无居民海岛开发利用的审批办法，各省也在此办法下陆续配套了自己的海岛利用审批办法。
2018年3月13日，财政部国家海洋局印发《关于调整海域、无居民海岛使用金征收标准的通知》，明确了地方海域的收费可在此标准上适度增加。经过9年的实践探索，国家海洋局从整体层面对海域、无居民海岛做出了实质性的规定，对全国的无居民海岛进行了分等级定类型，并对不同等级不同类型的海岛利用开发实施了使用金征收标准，让各地的海岛利用了标准性的衡量，有了基本的依据。未来的无居民海岛使用权出让也有了根本的规范。
二、舆论梳理：旅游海岛开发为何火热？
随着《海岛保护法》、《无居民海岛开发利用审批试行办法》等一系列法律法规的出台，中国海岛使用权从构想到实施有了明确的可实施路径，加上宁波的两例明星岛屿的成功出让，一时之间，舆论间旅游海岛开发的热潮涌现。而被媒体经常拿来对标的一个是世界上的豪华岛屿们，下面是一份2017年挂牌出售的部分世界海岛的基本情形，从挂牌价来看，动辄上千万美元，甚至上亿美元的挂牌价让投资者眼热。
2017年挂牌出售部分世界海岛
另一个岛屿开发的国内案例来自于吴晓波，1999年吴晓波在千岛湖50万买下一个湖岛，2015年吴晓波将岛上自产杨梅制成杨梅酒在自媒体“吴晓波频道”中售卖，5千瓶酒在33个小时售罄，获利百万，成为一个岛屿开发的经典案例。
“乱花渐欲迷人眼”，鼓动海岛开发者无不以这些案例为宣传，似乎只要拿下海岛，就是成功。实际上，梳理舆论导向，是有许多漏洞的。首先是吴晓波的湖岛案例，这是岛屿投资中的一种特殊类型，属于流量变现。吴晓波的小岛，33分钟，赚100万。但其实这件事与小岛无关，而与吴晓波有关，只是财经大V的一次流量变现而已，与他撰文然后日本马桶盖卖脱销是一样的。这不是旅游岛屿投资的常态，因为他的杨梅酒，既可以是在小岛中种的，也可以是大山中种的，或者是小村中种的，都不那么重要。关键是，他是吴晓波，另一个关键是：你是吴晓波吗？！如果你是，下文我们将提到，那你将拥有很好的变现能力，如果不是，则不能陷入这种臆想之中。
第二个就是国外的海岛，请你仔细的看清楚，人家为什么值钱：一是所处地带多为著名的国家海滨度假胜地范围；二是人家的产权，最低的也是99年计，多数是永久产权；三是面积、基础设施和可开发的强度完全不一致，基础设施越完善、可开发强度越大、面积越大，它的价格就越高。而这些，跟中国海岛的差别很大。
回到原点，根据《中华人民共和国海岛保护法》、《无居民海岛开发利用审批办法》以及各省制定的无居民海岛开发利用审批办法今生缘吉他谱，我国无居民海岛开发的最长年限为50年，且功能不同四叶铃兰，年限大不同。第二，从我国第一批无居民海岛来看，普遍的规模较小，第一批开放海岛中除了广州的二洲岛达到8平方公里，其他的海岛基本在1平方公里一下，面积狭小。同时，这些无居民海岛的基础设施也是极差，多数没有基本的基础设施。因此，这些海岛的情况与国际上的高价海岛不可同日而语，就不要直接对比了。
旅游海岛投资始终是一个风口浪尖的事情，浪大风急，任何的举动都会在卫星与舆论下放大。
三、实操梳理：旅游海岛投资的成本
而回到实际操作，旅游海岛投资先看成本，后看营收，有利于我们更好的切入旅游海岛的投资中，下面我们将从八个方面来谈海岛投资的成本：
1.旅游海岛购岛/租岛成本
在中国购岛其实与租岛没有太大的区别，因为海岛国有，即使购买，也只是10-50年的使用权而已。当然，从总体看，由于购岛的时限更长些，总体均摊下来每年的成本更低些，2011年旦门山岛（1平方公里左右）50年使用权的购岛费为344万，折合5.73万/平方公里元左右一年。
从《关于调整海域、无居民海岛使用金征收标准的通知》的收费标准来看，如果旦门山岛属于三等资源，如果做中度利用式的娱乐用途海岛，目前收费为4.10万/公顷，合41万/平方公里。从这个意义上来说，旦门山岛经过7年增值约7.15倍，当年的海岛投资是一笔很好的回报。
但随着《无居民海岛开发利用审批试行办法》的出台，也说明另一件事，就是无居民海岛在7年间已经升值5倍以上，它的投资进入成本提升了5倍以上。根据《关于调整海域、无居民海岛使用金征收标准的通知》，海南海口美兰区、三亚的海岛属于三等资源，海南儋州的海岛属于四等资源，澄迈、琼州、文昌、陵水、乐东、万宁的海岛属于五等资源，昌江、东方、三沙的海岛属于六等资源，在国家海洋局列举的176个可利用海岛中，多数面积在1平方公里以下，按照平均0.5平方公里计算，如果做旅游娱乐开发，中度利用水平，租赁费三等资源海岛大概需要20-23万/年，四等资源海岛大概需要14-18万/年，五等资源大概需要12-13万/年，六等资源大概11-12万/年，这是投资海南旅游海岛初级进入门槛。
这个门槛相比在陆地上租地而言可以说微不足道，但投资旅游海岛一次性缴纳，按照0.5平方公里25年计算，也需要250-550万，这也是一笔不小的数目。
2.旅游海岛建设成本
一旦真正进入到投资海岛旅游，那么就必然要进行相关的建设。这里涉及的主要是三大块：一是基础工程，二是房屋建设，三是码头建设，四是景区建设。基础工程方面最重要的就是水、电、信、管、排、土地平整、安防等工程，房屋及附属设施建设包括酒店、宿舍、办公、泳池、储存、设备房等各类建设，港口码头建设是为了停泊的需求，要视需求不同而建设不同等级的码头，作为旅游娱乐开发景区建设也必不可少。尤其是基础工程方面，水、电、信号等很大情况下都需要自建，面积太小的海岛
这些费用在陆地上进行景区开发也必须要，但是在无居民海岛上这个费用就从四方面提高了：
第一，建筑材料及建筑设备抵达海岛本身的费用大大提升，另外就是能够就地取材的材料极其稀少，即使是施工水、沙可能都要从陆地用，这就大大增加了建设的成本。
第二是海岛建设对生态保护的要求非常高，而生态破坏的代价也非常高，海岛上已有的植被稍有破坏可能就再难恢复，因此施工过程中施工难度成倍增加。2018年3月8日，中弘股份开发的如意岛项目被暂停施工，中弘控股因擅自在如意岛项目三期工程建设中进行填海占用海域面积3.2321公顷遭3733万元处罚。这就是环保督查下的过度利用海岛带来的直接后果。
第三，施工的技术难度大。熟悉滨海施工的都知道，滨海造景的难度很大，而海岛造景，则难度更大。一般而言，要营造植被景观，都要从土壤替换开始，还需要多种技术手段，比如防风、固土、降盐碱……景观营造不易，成本非常高。
第四，施工条件艰苦，施工时间不固定，施工周期长、从而导致施工成本高。海岛天气变化无常，雨晴天气不定，遇上台风、暴雨，提前就要撤离，而且时间很难保障，造成的结果就是施工成本的巨大提升。
宁波大羊屿在被宁波高宝集团拍下后曾宣称要投资5亿，开发以游艇业为主的高端旅游项目，并以此为依托再造新城，但至今仍未能完成初步施工。2018年4月8日，狄易集团完成对大羊屿的收购，高宝已成往事，这其中施工是否拖累了进度不得而知。另一个明星岛屿——旦门山岛，至今也没有传出大规张京川模开发旅游的迹象，仅有少量宾馆住宿及游泳设施，可能也与此相关。一般而言，海岛的工程施工是陆地的3倍左右，投资者注意把握这个基本的度。
大羊屿规划图
大羊屿酒店现状图
3.维护与运营成本
一旦建设完成，海岛就要正式进入维护与运营阶段，这个阶段的成本比起陆地而言，大大不同。
首先就是水的成本。如果无居民岛本身没有淡水来源，或者淡水非常有限，就必须要考虑雨水收集、可循环用水、或者外运淡水了，这样下来水的成本是非常高。不论是雨水收集、可循环用水的工程造价与设备都不便宜，而外运海水则与海陆距离直接相关，海岛上的水每一滴都尤为珍贵。
其次是能源成本。海岛电力是大问题，海岛电费有多高？珠海万山海洋开发试验区（简称“万山区”）是全国唯一一个没有与全国电网联网的县级单位，海岛电费高达3.28元/度。这还是能统一供电的价格。更多海岛需要自己解决电力问题，虽然理论上来说，无居民海岛可采用风力、太阳能等再生能源，但实际中由于海风不稳定，过小则不足以发电，过大则设备容易被破坏；太阳能版则很容易被海风腐蚀，二者的成本都比较高。所以往往还是用柴油发电的应用场景比较多，而且稳定。经查询明斯50Kw发电机例，根据现0#柴油5.45元/升概每度1.3元至1.5左右，加上柴油发电机设备本身的费用和维护，柴油的运费，2.5元/度的电费是较低了，而且还要看柴油价格波动，岛屿距离陆地的距离等而不同。因此，海岛上的电，每一度都极其不易。
第三是食品、日用品成本。目前而言，无居民海岛上的种植条件也非常差，而且生态较为敏感，游客所需的食品、日用品基本还需要从陆地运输，这也推高了海岛商品的价格。
第四是海风带来的高耗损。常年居住在海滨的人都了解，海风中含有大量盐分，对于设备、家具、建筑等侵蚀非常巨大，一般而言，海风侵蚀下，金属制品一年左右就需要重新维护，木质家具一年左右会干裂掉漆，建筑外观也容易褪色。许多海岛营造出方形红顶的房子，不是因为建不出更好的，而是这个是最容易维护的。同时海风对于植被维护也是具有非常大的破坏力的，很多造景植物在海岛上被海风吹过很容易萎缩枯黄。时间越久，海风对建筑、装饰、设备、基建的侵蚀越大，耗费越高。
第五台风损失。一般的海风造成的是慢性的损失，但台风带来的往往是破坏性损失，导致的工程、建筑、设备、景观等方面的损失非常巨大，而且海南所在区域是台风经常光顾的，据统计，海南每年经历的成规模的台风在4场左右，这个频率在全球来看已经是非常高了，4场出现一场破坏性的，大半的投资就废掉了。
第六污水及垃圾处理。面对越来越严格的生态监管，污水直排与垃圾偷倒显然不可能，因此污水及垃圾处理也成为了重要的成本。
第七是人力成本。一旦海岛开始进行旅游娱乐运营，就需要常驻服务人员，这些服务人员不好找，也不好养，一方面海岛淡旺季，淡季长而旺季短，另一方面又需要长期有人驻守，这方面来说人难找，且固定人员的工资也不少。
第八其他成本。其他的维护成本，包括电信、其他小工程维护或者其他支出。还有就是意外损失，这一点尤为重要，因为海岛意外事故也是近年来频繁发生的事情，这方面的成本格外高。
这一节主要阐明了旅游海岛开发的成本，除非买下后不进行开发，否一旦动手开发，后期的资金投入就将源源不断，千万级别的开发费用投进去，也不算一个特别大的数目，而且三分之二以上是海岛施工额外产生成本，运营维护成本也远远超出一般景区。
四、出路梳理：海南旅游海岛投资的收益来自何方？
旅游海岛一旦开始运行就必须持续不断进行的投入，而产出则决定于收益来自于何方了。目前而言，旅游海岛投资的的收益主要来自于占位升值收益、金融产品收益、营运收益等方面。
1.占位升值收益
其中占位升值收入是目前来说最为期待的，从上面旦门山岛的案例可以看出，从2011年拍得此岛，至2018年新的收费标准出来，此岛的增值达7倍，实际中可能达到5倍左右。大羊屿也是如此，增值也应当不低于这个数字左右。因此占位海岛，等待升值成为很多购岛人/企业的的投资诉求。但是在本次海南的旅游海岛投资中，这种升值的可能性是不大的。因为使用年限决定了升值空间间谍猎手。旦门山岛与大羊屿的使用权都是50年，至今还剩下43年，可变现的年限还有很长，因此他们的增值效应非常黄定宇可观。
而此次海南的操作中，基本上已经杜绝了旅游娱乐型海岛的占位升值可能性第一，国家经过7年的实践，已经摸清了不同等级海岛的市场价值，制定了不同等级不同类型海岛的收费标准，大大减少了大幅增值的可能；第二，旅游娱乐型海岛的租用费就要高出其他用途的海岛；第三，在海南仅有25年的使用权，拖一年，少一年，增值性会越来越差。
因此，希望在海南买旅游娱乐用途岛屿然后增值的投资者可能要歇一歇了。
2.金融产品收益
金融产品收益的特点就是短期性，许多产品利用海岛的预期效益，尤其是增值效益，从而发行债券、基金、保险等金融产品。
从第一节的分析，可以看出这个大幅增值的基础已经没有了，失去了根本的依托，反而在旅游海岛开发的前3-5年内属于净投入期，基本看不到盈利的可能。
所以，依托于海南旅游海岛增值收益的金融产品，尤其是3年期以内的，基本都是玩概念的，无源之水、无根之萍，失败的可能性极大，读者少参与的好。
当然作为企业而言，通过金融产品进行相关的融资、缓解资金压力，通过股权运作、或引入风投，将概念变现，这方面的操作来说，还是具有可行性的。但最终的来源还是旅游海岛本身的运营增值，否则泡沫越吹越大，一旦戳破，就是散场。
3.旅游营运收入
谈旅游营运收入之前，我们先回顾一下第二节，无居民旅游海岛旅游投入真心不低，尤其是我国的无居民海岛基本没有基础设施，这个投入就非常巨大了，百万投入很难砸出水花，千万投入也不过是前期的基本而已。海南旅游海岛的营运收入能有哪些呢？
第一，旅游地产被严控，靠地产兑付的路径走不通。从目前的调控趋势，尤其是海南省的调控趋势来看，旅游地产被列入了严格限制的名目，因此从审批开始旅游地产就面临难以立项的局面。旅游地产也与海岛距陆地的距离有关，距离陆地一公里左右，能够未来建设跨海桥的海岛才有可能，而这种无居民海岛目前基本已经难寻觅了。同时，即使是打擦边球，能够建设成功，也必然是小产权，而且其年限少于25年，也很难获得市场认可，因此旅游地产这条路子基本走不通。
第二，自带流量的运营开发。一种是会员制的游艇俱乐部、潜水俱乐部和私人会所等，有赖于俱乐部或私人会所本体的收客能力。游艇俱乐部、潜水俱乐部和私人会所这些项目的营收，来自于本身在陆地上的收客能力，如果收客能力强大，则成为了重要的活动区域和增值空间，如果本体收客能力弱，则也不能指望靠海岛来实现营收。但海南已有的游艇及潜水俱乐部季节性非常明显，市场也相对饱满，新的海岛介入开发，是否还有优势，还需要进一步评估。
另一种是私人定制、婚庆、摄影、团建等方面的营收，这主要取决于运营公司在这方面的能力，如果本身有较强的这方面的积累，可能包岛服务就能有很好的盈利，但总体而言这种母公司较少。
第三，正常旅游海岛，靠门票、餐饮、住宿、娱乐等进行回收。一般而言作为景点的旅游海岛，很少拥有自身船队作为交通的訾金雷，因此旅游交通这一块收入很少能够获得，大部分的依靠入岛门票、岛上餐饮和岛上的住宿来实现营收。多数情况下，门票与交通费用打包，或者免门票以吸引游客，因此门票收入往往不多。主体来说就是餐饮与住宿了，这一块的营收也不会太高，太高会吓退游客，生意更难展开。海南的旅游旺季为每年的10月至次年3月，真正最火热的是12、1、2月三个月时间，刨去雨天大风天，真正海岛旅游的旺季全年可能就60天左右，而且在海岛建设有限的情况下，每年能够达到基本支撑运营维护费用，然后略有盈利就算不错的，要极好的生意与极好的天气才能收回部分的前期投资。
从旅游营收来看，想要通过正常的海岛旅游开发，从而实现大规模的回本甚至盈利，其可能性不太大。当然具体而言还是跟海岛所在位置、所在市场、开发运营手段等息息相关，但总体而言，普通海岛通过旅游回收的盈利空间不大。
因此，从占位升值、海岛金融产品、旅游运营收入来看，海南推出的无居民海岛用于旅游娱乐用途的利用开发，其实在整体上并无太多的利润空间，甚至可以说很多是一个个深坑，才进去出不来的可能性更大。
五、建议梳理：海南旅游海岛投资参考
如果确实希望在海南进行旅游海岛投资，需要在以下方面特别注意：
1.投机空间已不大，博升值可能得不偿失
从之前的分析中可以看出，经过国家七年的探索，2018年的分类分等定价，以及本轮的海岛涨价，留给海南海岛的投机涨价空间已经不大。海南省第一批无居民海岛拟做旅游娱乐用岛的除了蜈支洲岛都面积狭小，开发潜力有限。未来放出来的海岛可能更加不如，而且区位可能更加偏僻。即便是看好海南未来的发展，相信海南在十年之内都是积蓄力量，夯实基础，真正的大发展也在十年后，而作为旅游娱乐用地，那时已经只剩下15年的使用年限，到时候的升值空间能有多少，实在不容乐观。
海南第一批开放海岛
2.盈利的海岛旅游有四种，你想投资的属于哪一种？
一般而言，做旅游休闲盈利的旅游海岛有四种：一种是海岛本身就有超越本地市场的吸引力的，岛屿本身能成为重要的旅游吸引地的，比如厦门的鼓浪屿、孟买的象岛、韩国的济州岛、印度尼西亚的巴厘岛等，本身存在世界文化遗产或本身就是著名旅游胜地。这种海岛面积较大、历史悠久、有人居住，本身就具有很大吸引力，只要经营得当不会亏，现在很难有进入路径了，当然一般不是无居民海岛。
第二种是与陆地距离较近，且临近大型的滨海旅游区的。这种海岛因为临近大型的滨海旅游区，会有大量的游客在滨海旅游之余，选择海岛旅游，实现人群的转化。例如，三亚的蜈支洲岛就处在亚龙湾旅游度假区范围内，拥有亚龙湾的巨大游客作为基数，等岛人群也较多。
第三种是本地客源市场巨大的近海海岛，由于本地需求旺盛，因而也不愁海岛盈利。例如珠海的外伶仃岛，尽管景色一般，但是依靠大珠三角的巨大市场，近年来依然火爆。
第四种是个人或公司本身拥有大量的客户或粉丝，可以及时转化的，只需近海岛屿，景致较好即可。这种其实是个人或公司流量的转化天和骨通贴膏，因此，在兼顾海景、交通、项目的情况下，选择相应的海岛即可。
以上四种海岛，或投资海岛的情形，你属于哪一种，你投资的海岛属于哪一种？如果都不属于，不仅需要自己开发建设，还需要花大力气进行市场拓展，那么，你需要花费的心思就更多了，盈利就很悬了。
3.作为长期投资，长情很重要，但25年使用权坑也很大
海岛投资有初期投入比重大的特点，而且它是一项长期投资，回收周期较长，因此需要投资人能够沉下心来，慢慢来，慢慢试水，初期的摊子铺小一点，边建设边盈利，因为淡季较长，需要不断的摸索规律。长情很重要，需要不断的投注关注，不断的提升。如果发现，市场迟迟不能开拓，投入却始终不见底，最好的办法就是早点脱手。
但是从海南的情况来看，其实坑还是蛮大的，你想长情也不易。按照目前的旅游海岛开发，0-5年属于初步进入期，以施工和市场初探为主；5-10年属于试营业期，这一时期以市场开拓和营业完善为主；10年后才进入正式的回本期，这个时间有长有短，但是按照海南的旅游规律，本身也就60天左右的旺季，要想三两内回本，可能性不大，一般5-10年才能回本。因为海南的旅游海岛规定的年限是25年，接下来还能享受5年左右的盈利。然后政府可以收回了。等于企业将旅游海岛预热了，然后政府就乐享其成了，因此25年的使用权，从正常经营来说，坑很大，你的前期投入太大，回报周期太短，不是一个理想的标的。
4.建议政府先行、巨头开路、民营跟进，不要搞反了顺序
海岛开发有两种思路，一是先有线路，后有开发；二是先有开发，后有线路。
第一种就是政府先行，在陆地建好游艇码头、轮渡码头等，然后在海上建立定期航线，打通水上交通，武林外传顺流而下即使亏损，也把线路预热。前期政府投入巨大，从而孕育市场，后期企业跟进，锦上添花。对于政府而言，这种模式前期投入巨大，风险对于政府而言也较大。
第二种就是，先有海岛开发，然后海岛达到一定热度之后，政府介入线路整合提升。这种思路下，前期进入的很多投资都将是一种开路先锋的角色，也就是谁先进去，谁就要承担线路成本、宣传成本、经营风险等等 ，这就一个巨大的坑。当然，政府画的是一个美好的饼箭隐，未来无限美好，只是你能否撑到饼兑换的那天。很多情况是，前期开发成本巨大，入坑却不能出坑，最后低价出售的局面，从而倒在黎明前。从海南目前的操作来看，明显是后一种，将线路开发成本转嫁给了投资者。正因如此诸君有意海南旅游海岛投资者，才应当更加慎重前行。
最后还是建议政府能够按第一种思路进行，政府先行，确定固定的海洋旅游线路，建立一定的海上交通，然后让巨头开路，进行前期布局，等线路逐步成熟后，民营企业或个人跟进，使得线路更加丰富，这样虽然政府付出的较多，但是是真正能够带动旅游旅游线路及线路之上的海岛旅游娱乐发展的路径。海岛旅游的六大开发策略
规模巨大、高举高打的综合旅游开发策略
这些海岛的特点是面积大、人口多、社区繁荣兴盛，自然环境叹为观止。有着世界一流的基础设施，顶尖医疗与教育区，与国际市场紧密连接。经济发展迅猛，以旅游业为主导，带动多种关联产业并形成互动的产业集群。它们大多是具有整体品牌形象和多种滨海旅游形式的大规模、综合性海岸带经济区域。
他们在旅游开发上的策略是采取大规模、高举高打的综合开发。依托旅游资源，打造丰富的娱乐项目，辅以高端的住宿餐饮配套设施，打造多元化的旅游度假场景，提高品牌知名度，带动整个城市的发展。
案例一：澳大利亚黄金海岸
1.洁白沙滩和热带雨林组成的天然资源
黄金海岸位于澳洲东海岸昆士兰洲的东南面， 距澳大利亚第三大城市布里斯班78公里北起South Port，南至Currumbin，由数十个美丽的洁白沙滩组成了40多公里的海滩。背后则是郁郁葱葱的亚热带雨林。
优质的白沙滩、绵延的海滩美景，适宜的亚热带海洋气候外加郁郁葱葱的树林，得天独厚的自然资源是黄金海岸开展旅游度假活动的宝贵资源。
2.打造各类娱乐配套设施造就海边度假天堂
黄金海岸在众多资源的加持下，以刺激的冲浪运动闻名于世，且建造了众多富有趣味的主题乐园，回归原始的天堂农庄，形形色色的购物中心和免税店，使这里成为真正的海边度假天堂。
主题乐园：黄金海岸享有“主题公园之都”的美称。众多的主题乐园群落是对家庭度假娱乐客群直接吸引力。
“海洋世界”有海豚、鲸鱼、海狮、鲨鱼及划水表演。“梦幻世界”是一个迪士尼式的主题公园、水上乐园及野生动物园三者合一的娱乐世界。“华纳兄弟电影世界”是南半球惟一以电影为主题的游乐区。
具体内容，我们看下面这张表格：
购物：黄金海岸有大量形形色色的综合购物中心、度假购物村、免税店等商店以及露天市集。全昆士兰最大的综合购物中心“太平洋购物中心”，面积大，只卖澳洲特色商品。还有无数的时装精品店、珠宝店、国际名牌专卖店、书画工艺店等。
水上运动：水上运动是黄金海岸最引以为豪的活动。位于繁华地带的“冲浪者天堂”是滑浪爱好者的天堂。除了冲浪，这里还有其他丰富的项目：潜水、钓鱼、扬帆、水上电车、高尔夫球及沙滩排球。或者就在岸上租个躺椅享受南半球的日光天精地华浴，都是让人舒心放松的。
3.构建多元化度假生活场景使游客沉浸其中
黄金海岸沿线还有很多国际水准的高级度假饭店、30 多个主题式游乐园 、12 座热带雨林国家公园，以及50 座以上的高尔夫球场，为创设多元化度假生活场景提供了足够的空间载体。
案例二：韩国济州岛
韩国济州岛面积不大，利用自身特有的自然和文化资源，结合韩国政府针对性的政策法规，通过政府与民间企业机构联合开发的方式，并充分利用“韩流”文化的影响，使其在东北亚区域国际旅游市场中极具竞争力。
1.制定针对性的政策
1998年，政府提出利用济州岛位于中日韩三国中央的独特地理位置实行优惠政策，开发观光、高科技、物流、金融等综合性产业，将其建成与香港和新加坡一样的“韩国式的自由市场经济模式”。
2002年，韩国国会通过了《济州国际自由城市特别法》，为济州岛发展成具有国际性旅游、商务、物流、金融产业等综合功能的国际自由都市而提供最大限度地保障。
2003年，提出《济州国际自由城市建设综合方案》，打造“六大核心项目”，即到2015年，将建设完成英语教育城、高科技园区、休养型住宅园区、健康医疗中心、神话历史公园、西归浦观光美港。
2006年，颁布了《建立济州特别自治道及开发国际自由城市特别法》，韩国政府向济州提供了1000多项史无前例的扶持政策。除国防、外交和司法外，济州特别自治道几乎享受完全自主权。
2008年2月，颁布中国公民家庭及个人都能享受免签证（落地签），并且可以在济州岛内逗留30天，扩大了华人旅游市场。
2010年，济州岛执行房地产投资移民制度，在刺激旅游观光产业、扶植地方经济、增加就业机会等方面取得了显著成果。
2002-2011年，通过并推进《济州国际自由城市的综合计划》的完成，适应于2012-2021十年间的旅游、休闲、购物等方面的计划。
2.设立专门化的机构推动济州岛旅游
专门规划和推进机构“济州国际自由城市开发中心”（JDC），由中央政府、济州道政府、韩国观光公社、民间企业“四位一体”，分工协作。
在打造旅游吸引力方面分为“三步”大豫网首页，具体表现为“采取中心生态保护为主，南北城市配套成熟，东西旅游度假有序开发”。
①极其重视保护自然环境和生态资源，并以此作为旅游核心吸引力之一
自然生态屡获荣誉:济州岛自然环境和生态资源丰富，并屡获荣誉。济州岛作为世界上唯一获得联合国教科文组织自然科学领域“三冠王” 的岛屿， 曾获“生物圈保护区指定（2002）”、“世界自然遗产登载” （2007）、“世界地质公园认证” （2010）， 以及“世界七大自然奇观” 的认证。
景观丰富:拥有丰富的景观资源。中央的汉拿山拥有众多的动、植物资源、森林、峡谷、怪石、火山口、洞穴、草原等自然景观，且都被完整保留下来，作为旅游观光体验的基础，旅游开发建设不涉及济州岛中部生态敏感区。
土地控制:济州岛将整个岛屿以海拔来区分土地用途，从低到高分别被用作农耕地和居住地，放牧或被闲置，山林地、蘑菇栽培地和旅游地，和被指定为国立公园而受到保护。
②建造主题博物馆，增加观光体验，延长观光时间
在观光体验上，除了本身拥有的自然景观外，济州岛大量建造博物馆。据统计，岛上有各类博物馆100余个，单个博物馆规模不大，但主题特色突出。
③引入蓝鼎和云顶集团集中打造综合型娱乐度假村，提升旅游吸引力
度假村包括住宅（济州岛·蓝鼎名胜公园）、娱乐度假地（济州名胜世界）、教育配套（国际英语教育城）组成。
案例3：新加坡圣淘沙
新加坡圣淘沙是新加坡南部的近岸离岛，这是一座以娱乐休闲度假综合体为爆发点的世界级城市型海岛度假区。
它集中沙滩、热带动植物、历史遗迹、探险乐园、浪漫入夜风情、博彩娱乐、休闲度假等众多差异互补的旅游元素，为游客提供观光、度假、休闲、会议、教育、娱乐、购物、餐饮等一站式服务，可以说是世界知名的一站式度假巨无霸海岛。
圣淘沙整个岛屿的植被覆盖率达到80%, 以天然林为主, 经过多年的更替, 已经形成比较稳定的植物群落, 主要分布在岛的中部地区, 它是圣淘沙作为一流景区的天然优势和基础。
政府依势开发，中部地区主要以占地面积少、建设规模小的服务设施和具有游览内容的开发项目为主。
整个岛屿中心部分，将近全岛1/3的面积被两个18洞72杆的国际锦标赛级别的高尔夫球场覆盖，分别为北部的色拉逢球场和南部的丹戎高尔夫球场。
对于占地面积多、规模大的建设项目如大型停车场、酒店、度假村、圣淘沙接待中心和游客离境中心等主要布局在岛屿的周边。
整体布局呈现“中部留白，周边密集”之势。这样的布局使游览动线呈现“由外向内伸入”的态势, 自然地把人流密集的场所留在景区的外围空间。不仅有利于交通系统的布局, 也便于旅游高峰期人流疏散，让游客有更好的游览体验；同时，减少对圣淘沙岛屿内部自然生态环境的破坏。
外围部分大致按照功能来分，可以划为：西部以圣淘沙名胜世界为主的娱乐度假休闲综合体、东部以升涛湾海滨豪宅区为主的高端住宅区、南部由西罗索海滩、巴拉望海滩和巴戎海滩组成的海滩休闲度假区。
每个区域都有自己的精华和主题，使圣淘沙通过主题公园、自然公园、探险旅游等旅游体验中集中了沙滩、热带动植物、历史遗迹、极限运动、浪漫声光电节目、博彩娱乐、休闲度假酒店等众多差异互补的旅游元素，打造成一站式度假旅游海岛目的地，为游客提供全方位的度假休闲需求，这也是圣淘沙的核心竞争力所在。
高端化、精品化商业开发策略
这类海岛往往享有顶级的自然资源，常有欧洲王室、好莱坞巨星、顶级富商到此度假。这里是上流社会聚集的“时尚之地”。在这里度假被视为是品味的象征。旅游业、服务业是主要支柱产业。
它们的开发策略走的是高端化、精品化的商业开发路线。引进全球高端品牌，以奢华著名。
案例1.西班牙马贝拉﹣坐拥欧洲绝佳阳光海岸的游艇码头购物圣地
2.法国戛纳﹣名流云集蓝色海岸中的世界级文化中心
文化复兴、节庆引导策略
这类海岛有着深厚悠久而又带点神秘色彩的本土文化，又多少融合些许西方文化特色，这种“混血文化深受国际游客的喜爱。
它们在开发上采取对文化资源进行保护和可持续开发。大力进行文化复兴，通过深度挖掘文化精髓打造丰富的节庆类的项目来吸引游客的参与，比如墨西哥的坎昆和美国的夏威夷都是这个模式的开发。
案例1.墨西哥坎昆：从加勒比海的小渔村到世界滨海旅游度假胜地
2.美国夏威夷：太平洋的完美天堂
中国梅州客天下特色小镇
是中国首个客家文化主题特色小镇、
华南建成的最有魅力的特色小镇、
文化和旅游结合最好的特色小镇、
智慧和创新元素最多的特色小镇
被誉为“中国特色小镇样板工程”
落地班介绍
【开课时间】2018年12月28-30日（第33期）
【开课地点】中国-广东梅州 客天下
【主办单位】中厚明德 特色小镇研究院
【参课对象】政府领导、投资建设单位、运营商、相关产业链董事长、总经理
【课程特色】部委领导及实操专家授课+一对一项目问诊咨询+项目路演+...
【参课热线】18500505491（微信同号）王老师
课程特色小班授课：百人一班，评审专家、操盘手亲临授课 2期48课时模块化教学：政策解读、拿地方略、盈利模型、融资方案、申报技巧、案例分析专家一对一咨询：提前收集学员项目信息 一对一“全科问诊”服务
深度合作：申报托管一站式服务
——策划 产业定位 创建方案、概规、政府汇报答辩...
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