海南，或套牢投资客／评海南调控新政-汪巍说房
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节目时间：周一到周五 9:00—10：00
背景：
4月22日晚上9点，海南公布新一轮楼市调控措施。这份文件的全称是：中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》。
其中主要条款如下：
1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。
2、研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。
3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚（楼盘）、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。夏一可
4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
背景补充：
今年3月31日，海南省住建厅等部门曾联合下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政，是3月31日出台政策的延续。
而根据3月31日海南官方公布的“《关于做好稳定房地产市场工作的通知》解读”，上述限购、限售的“住房”，包括“商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房”。
而对于其他城市来说，限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。所以，海南的“三限”政策更严厉。
此外，其他城市不会要求户籍迁入的人口，还要满足若干个月的社保，才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求：如果你在4月22日以后把户口迁入海南，一家只能买一套房（其他城市一般是2套），还要至少有一个家庭成员缴纳完成24个月的社保（或个税）。
更有杀伤力的是，海南明确提出：大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。这在全中国，除了雄安新区是独一份！
我们完全可以这样说：4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻，海南从这个夜晚开始，正式告别“房地产”。当然，这里说的“房地产”是传统意义上的“房地产”，是“投资+投机”色彩浓厚的中国式房地产！
小娴：
4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施。其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！
1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。
2、研究出台具体措施周宝生，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。
3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
您认为——之前海南炒房的现状是如何？
汪巍：
海南购房人群主要是外地人。有一个统计数据说，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%艰难痕迹。其中来自东三省和京津冀的购房者最多屌乐美。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%，其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
因为，海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~27℃邹开云，即使最冷的一月份温度仍达17～24℃。海南的环境也非常好，政治局常委简介海域内水质优良， 城镇空气质量优良比率达到99%。大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。三亚市旅游局有一个统计数据说，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。也就是说三亚外来人口和户籍人口数量已经非常接近了。（1：1.17）
小娴：
您认为此次海南的限购政策意味着什么？预计在接下来海南楼市会有如何的走向？
汪巍：
本次政策归根来说主要是2个方面，
1，减少甚至停止供应商品房用地。这意味着岛上实际上使得可流通的商品房数量已经控制，有可能会减少，但不会再增加。
2、海南本次限购的力度可以说空前绝后，高高筑起的限购门槛，让外地人，几乎很难再有机会购买岛内的房子跨世奇缘。意味着海南的房地产市场变得封闭起来，只能内部流转。
在一个封闭的市场，房地产流通能力会大幅下降，房地产投资的功能市场会萎缩。
海南如此高的限购门槛史旭霞，短期内会让市场需求急剧下降，成交量可能出现暴跌。极有可能会套牢海南房地产商以及前期已经进入的投资客。投资客买房主要会买靠海、靠山这种景观非常好的房子，但本地人买房更多可能会考虑生活的便利性，这就会产生麻烦。
但由于海南极具优势的气候条件和环境资源，以及未来自贸区的经济优势不计其庶，会让岛内人口大量流入，长期来看，肯定还会不断有外地户籍人口想方设法突破限购政策在岛内买房简随云。由于供应有限，长期来看海南房价可能会更高，可以看看香港，但这个时间可能是10年、20年、30年马克达蒙。
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